Рассмотрим договоры купли-продажи имущества.
При удостоверении договора купли-продажи имущества нотариус устанав­ливает личность лиц, подписывающих договор, их дееспособность, проверяет правоспособнорть юридических лиц, полномочия представителей, принадлеж­ность отчуждаемого имущества.
Договор купли-продажи является возмездным договором передачи имуще­ства. Законом предусмотрено, что для отчуждения автомашин, гаражей, дач, домов и квартир необходимо обязательное нотариальное удостоверение.
В отличие от договора дарения купля-продажа может быть произведена от имени недееспособного лица, поскольку возмездная передача имущества не ущемляет прав недееспособного. Но согласие органов опеки и попечительства является обязательным условием совершения договора.
При отчуждении имущества, которое было приобретено возмездным путем (т.е. за плату) в период брака, требуется обязательное согласие супруга (ста­тьи 241 Гражданского кодекса РСФСР и 20, 21 Кодекса о браке и семье РСФСР). Чаще всего это необходимо при отчуждении машин, дач, гаражей, квартир, так как нотариус проверяет имеющиеся на имущество права третьих лиц.
Нотариус при удостоверении вышеуказанных договоров соблюдает все ус­ловия заключенной сделки: деньги передаются от Покупателя Продавцу при нотариусе, если стороны не оговаривают иного в тексте договора; в случае имеющихся условий передачи имущества либо денег — отсрочек, рассрочек или иных условий, являющихся существенными условиями договора (напри­мер: условие пожизненного содержания продавца, рассрочка оплаты суммы сделки и срок передачи жилой площади при заключении договоров купли-про­дажи квартир), — все то, что может быть оспорено или доказано в судебном порядке и может повлиять на реальную заключенную сделку. Разъясняя пра­вовые последствия заключаемой сделки, нотариус одновременно выясняет ре­альность сделки, советует внести в договор те или иные условия, которые стороны оговаривают между собой и которые в случае их неисполнения меняют сущность заключенного договора, и может быть оспорен в судебном порядке сам договор.
Иногда случается так, что одна из сторон, введенная в заблуждение другой стороной, не в состоянии определить существенность того или иного условия договора. В этом случае нотариус должен выяснить, какой же именно договор заключается.
Особо нужно сказать о совершении договоров купли-продажи на условии пожизненного содержания Продавца.
Он является возмездным договором с отсрочкой исполнения в части пере­дачи жилой площади (пожизненное проживание Продавца в отчуждаемой квар­тире, доме) и с рассрочкой выплаты стоимости квартиры (условие пожизнен­ного содержания Продавца). По этому договору ежемесячно выплачивается определенная сумма по договоренности сторон либо обеспечивается постоян­ный посторонний уход и содержание, при этом оговоренная сумма указывается в договоре, а право собственности в полном объеме Покупатель получает с момента смерти Продавца.
Особенности этого договора: Продавец должен быть пенсионером по состо­янию здоровья либо достигнуть пенсионного возраста, что предусмотрено ста­тьей 253 ГК РСФСР, Покупатель не может быть нетрудоспособным, так как неисполнение одного из этих условий влечет признание заключенного догово­ра недействительным.
Указанный договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанностей стороной — в одностороннем (судебном) порядке потерпевшей стороной. По этому договору не может быть правопреемников, квартира в случае смерти Покупателя пере­ходит обратно в собственность Продавца, а договор прекращается (статья 254 ГК РСФСР).